Wichtige Informationen zum Immobilienkauf auf den Balearen

Gute Beratung, absolute Transparenz, kompetente Dokumentenprüfung und klare Antworten von erfahrenen Immobilienexperten: All das sind unabdingbare Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienkauf auf Mallorca oder Ibiza. Ihr Berater sollte sich nicht nur mit Steuern, Recht und Marktentwicklungen, sondern auch mit den inselspezifischen Gepflogenheiten und bürokratischen Funktionsweisen auskennen. Die wichtigsten Schritte, die es bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca zu beachten gilt sowie Angaben zu den Erwerbskosten haben wir im Folgenden für Sie informativ aufgelistet.

Erstkontakt: Im gemeinsamen Gespräch erarbeiten wir mit Ihnen ein detailliertes Suchprofil, welches Ihren Wünschen enspricht. Hier sind Lage, Objekttyp, Budget und steuerliche Aspekte entscheidende Faktoren. An dieser Stelle informieren wir Sie bereits über die gewünschte Lage und deren Entwicklung.

Objektauswahl: Gemäß Ihrem Suchprofil erstellen wir eine exklusive Auswahl an Immobilien. Sie erhalten erste ausführliche Objektinformationen in Form eines Exposés.

Besichtigung: Die Vorauswahl ist getroffen, danach arrangieren wir die Besichtigungstermine und holen Sie auf Wunsch am Flughafen oder Hotel ab, um Ihre Besichtigung so bequem wie möglich zu gestalten.

Angebot und Verhandlungsführung: Wenn Sie an einer Immobilie gefallen gefunden haben, übermitteln wir Ihr Kaufgebot und bemühen uns die optimalen Konditionen für Sie zu verhandeln.

Legalität und Dokumentenprüfung: Wurde der Kaufpreis akzeptiert, können in der Zwischenzeit auf Wunsch (durch Immobiliengutachter, Architekten und Anwälte) die Dokumente und Liegenschaften auf Legalität sowie ihren technischen und baulichen Zustand geprüft werden, um Ihnen Rechtsicherheit zu verschaffen und Ihre richtige Kaufentscheidung zu bestätigen.

Vertragswerk: Wir stehen Ihnen bei allen Schritten zur Seite, egal ob Sie einen Reservierung-, Options- oder einen privaten Kaufvertrag abschließen. Ein Reservierungsvertrag kommt infrage, wenn Sie als Käufer noch einige Tage Bedenkzeit benötigen, allerdings die Immobilie aber in dieser Zeit nicht an einen anderen Interessenten verlieren wollen. Die meist geringe Reservierungsgebühr wird bei einem Kauf oder dem Übergang zu einem Optionsvertrag in der Regel erstattet.

Für eine Reservierung über einen längeren Zeitraum kommt ein Optionsvertrag zum Tragen, der innerhalb einer bestimmten Frist dem Käufer gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht einräumt, die Immobilie zu erwerben ohne dass ein Dritter ins Spiel kommen kann. Normalerweise beträgt die Optionsgebühr 10 % des Kaufpreises. So ein Vertrag kann nötig werden, wenn längere Vorbereitungen notwendig sind, beispielsweise die Finanzierung der Immobilie noch geklärt werden muss oder Architekten die Strukturen noch einmal unter die Lupe nehmen sollen.

Courtage: In der Regel wird die Provision in Höhe von 5 - 6 % zzgl. MwSt. vom Verkäufer bezahlt. In seltenen Ausnahmefällen aber auch vom Käufer getragen, dies wird Ihnen grundsätzlich vorab mitgeteilt.

Notarieller Kaufvertrag: Die notarielle Beurkundung ist unabdingbare Voraussetzung für eine Eintragung in das Grundbuch. Das liegt vor allem im Interesse des Käufers, der vom Vorbesitzer natürlich keine Schulden übernehmen will. Außerdem sind darin noch einmal eine genaue Beschreibung der Immobilie sowie der Kaufpreis enthalten. Der Notar überprüft nicht nur die Übereinstimmung des letzten Grundbucheintrags mit den Angaben des Verkäufers sondern achtet auch darauf, dass ggf. anfallende Gemeinschaftskosten und Steuern beglichen worden sind. Bei Verbriefung kommuniziert der Notar dem Eigentumsregister die Beurkundung per Fax oder Mail und gewährleistet somit Rechtsicherheit. Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann allerdings erst nach Entrichtung der Grunderwerbssteuer erfolgen. Normalerweise wird der Kaufpreis abzüglich Bezahlung durch einen bankbestätigten Scheck bezahlt. Auch die Provision wird in Form eines separaten bankbestätigten Schecks bei Notartermin Ihrem Makler überreicht.

Finanzierung: Aktuell finanzieren spanische Banken ca. 60-80 % des Schätzwertes oder des Kaufpreises, je nachdem welcher der beiden Werte niedriger ist. Das gilt allerdings nur für EU-Bürger, alle Käufer außerhalb der EU können nach derzeitigem Stand bis zu 60 % finanzieren. Darüber hinaus ist eine Prüfung mit der eigenen Hausbank ratsam. Wir haben in jahrelanger seriöser Maklertätigkeit auf Mallorca beste und vertrauensvollste Kontakte zu den hiesigen Geldhäusern und Hypothekenvermittler aufgebaut und können bei einer zügigen Vermittlung helfen.

Steuern und Erwerbskosten

Einmalige Steuern: Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie entweder Mehrwertsteuer (spanisch IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) entrichten. Eine Mehrwertsteuer fällt an, wenn Sie als Unternehmen eine Immobilie kaufen. Sie beläuft sich auf 21 % beim Kauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Beim erstmaligen Kauf von neuen Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäuser fallen lediglich 10 % an.

Bei allen Käufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, kommt die Grunderwerbsteuer (ITP) zum Tragen. Dabei handelt es sich um eine Regionalsteuer, die je nach Region variiert und sich auf den Balearen aktuell folgendermaßen berechnet:

•für die ersten 400.000 Euro vom Kaufpreis fallen 8 % an

•Zwischen 400.000,01 Euro und 600.000 Euro beträgt sie 9 %

•Zwischen 600.000,01 und 1.000.000 Euro wird der Kaufpreise mit einem Steuersatz von 10 % besteuert

•Kaufpreise über 1.000.000 Euro werden seit 2023 mit 12 % besteuert

•Kaufpreise über 2.000.000 Euro werden seit 2023 mit 13 % besteuert

Hinzukommen Notar- und Registerkosten sowie die Stempelsteuer AJD von bis zu 2% (ab 1 Mio.). Eine Aufstellung der voraussichtlichen Kaufnebenkosten wird dem Käufer in der Regel im Vorfeld kommuniziert. Grundsätzlich ist es zudem ratsam einen Steuerberater mit Ihrer individuellen Steuersituation zu konsultieren, um steueroptimiert zu erwerben.

Jährliche Steuern und Abgaben

Grundsteuer IBI (Spanisch: Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die Grundsteuer ist jährlich zum Jahresende zu entrichten. In der Regel liegt sie – abhängig von der jeweiligen Gemeinde – bis zu 1,1 % des Katasterwertes. Der Wert richtet sich auch danach, ob das Grundstück erschlossen ist oder nicht.

Einkommenssteuer: Auch Nichtresidenten, die eine Spanienimmobilie erwerben und sogar selbst nutzen, müssen eine Einkommenssteuer entrichten. Die Selbstnutzung wird dabei als Einkommen interpretiert und versteuert. Dabei werden 1,1% des Katasterwertes zugrunde gelegt, auf den dann 19 % Steuern für EU-Residenten und 24% für nicht EU-Residenten fällig werden.  

Vermögenssteuer: Residenten in Spanien sind verpflichtet Vermögenssteuer auf ihr gesamtes Eigentum weltweit zu entrichten, nicht-Residenten lediglich auf das Eigentum in Spanien. Die Vermögenssteuer reicht von 0,28% für Eigentum bis 170.000 zu 3,45% über 10,9 Millionen Euro. Bis zu 3 Millionen Euro greift jedoch der Freibetrag pro Kopf. Für das komplexe Thema Vermögens- und Erbschaftssteuer empfehlen wir unbedingt eine individuelle Beratung durch einen kompetenten Anwalt oder Steuerberater.

Rechtliche Sicherheit: Bei einem Erwerb einer Immobilie auf Mallorca raten wir grundsätzlich einen Anwalt einzuschalten. Sei es eine klassische Immobilientransaktion oder ein Investment. Hier können wir Ihnen gerne Empfehlungen für deutschsprachige Fachhanwälte aussprechen. Der RA prüft die Immobilie eingehend, bereitet die notwendigen Verträge vor und begleitet Sie durch die gesamte Transaktion bis zur notariellen Verbriefung. Die unentbehrliche spanische Steuernummer (NIE), die ausländische Käufer benötigen, wird in diesem Rahmen auch beantragt.

After Sales Service: Auch nach dem erfolgreich abgeschlossenen Immobilienkauf gibt es in der Regel noch viele Dinge zur erledigen. Sie wollen ja schließlich alle Annehmlichkeiten genießen, müssen daher Telefon, Internet, das Wasser und den Strom bei einem Anbieter an- oder ummelden. Oder auch ein seriöser Immobilienverwalter, dem Sie Ihre Immobilie sorgenfrei anvertrauen können, falls Sie nicht dauerhaft vor Ort sind. Bei all diesen Punkten sprechen wir Ihnen gerne unverbindliche Empfehlungen aus.

Interior Design: Wenn Sie es wünschen, bekommen Sie bei uns die gesamte Gestaltung Ihres Interieurs aus einer Hand. Unsere selektieren Partner lokaler Designer und Innenarchitekten nehmen Ihre individuellen Ideen auf und setzen Sie stilvoll um. Dabei werden Sie transparent und interaktiv in den gesamten Prozess eingebunden. Nehmen Sie unsere Empfehlungen in Anspruch und überlassen Sie diesen wichtigen Schritt nicht dem Zufall.

Wenn Sie den Kauf Ihrer Luxusimmobilie auf Mallorca oder Ibiza in den besten Händen wissen wollen und auch die Wahl Ihres Maklers nicht dem Zufall überlassen, dann sind wir Ihr Ansprechpartner. Wir betreuen Sie zuverlässig vor, während und nach dem Kauf. Profitieren Sie von mehr als 20 Jahren Erfahrung, persönlichen Kundenservice und unserem hohen Qualitätsanspruch.

Änderungen vorbehalten, 2023